Cómo detectar fraudes inmobiliarios antes de rentar o comprar una propiedad

Los fraudes inmobiliarios están a la orden del día. La maldad se manifiesta de muchas maneras. Por eso, los prudentes podrán escapar de la trampa. Los insensatos sufrirán las amargas consecuencias de creer todo lo que escuchan o ven sin asegurarse de que sea falso o real. En cambio, los avisados ven el mal y se alejan. Miran bien sus pasos.

El que tiene amor no causa daño a nadie. No vas a angustiar a nadie ni agobiarlo o abrumarlo. Sin embargo, la realidad es que hay gente que por dinero es capaz de todo; y las víctimas sufren no solo pérdidas económicas significativas, sino un gran desgaste emocional.

Tipos de fraudes inmobiliarios y testimonios comunes

Los fraudes inmobiliarios pueden presentarse de diversas formas, y los estafadores son cada vez más sofisticados en sus métodos. Algunos de los testimonios y situaciones más frecuentes incluyen:

Suplantación de identidad y venta de propiedades ajenas

Es uno de los fraudes más comunes. Los delincuentes se hacen pasar por los propietarios legítimos o por agentes inmobiliarios, utilizando documentos falsificados (identificaciones, escrituras, etc.).

• Testimonio común: Una persona paga un enganche o el total de la propiedad a un supuesto vendedor, solo para descubrir después que la casa nunca le perteneció a esa persona, o que la transacción es inválida. En algunos casos, incluso se han documentado redes criminales que utilizan sofisticados métodos de falsificación de firmas con “plóters” o robots de escritura para simular autógrafos.

Ofertas “demasiado buenas para ser verdad”

Los estafadores atraen a las víctimas con precios de venta o renta muy por debajo del valor de mercado.

• Testimonio común: Alguien ve un anuncio de un departamento en una zona atractiva de la Ciudad de México a un precio increíblemente bajo. Lo contactan con el supuesto “dueño” o “agente”, quien presiona para un pago rápido de enganche o renta sin un contrato sólido. Una vez recibido el dinero, el estafador desaparece y la propiedad nunca es entregada.

Preventas fraudulentas

En este tipo de fraude, se venden inmuebles que no existen, que nunca se construirán o que tienen problemas legales graves.

• Testimonio común: Inversionistas o compradores son defraudados al invertir en proyectos inmobiliarios en preventa que nunca se concretan o donde la constructora es una “empresa fantasma”. A menudo, no hay permisos de construcción o el terreno tiene irregularidades.

Duplicidad de ventas o rentas

Una propiedad es vendida o rentada a varias personas al mismo tiempo.

• Testimonio común: Varias personas descubren que han pagado por el mismo inmueble, ya sea para compra o renta, y el estafador simplemente desaparece con todos los depósitos.

Falsificación de documentos y cancelación de hipotecas fraudulentas

En algunos casos, los estafadores llegan a falsificar documentos para “cancelar” hipotecas existentes y luego vender la propiedad como si estuviera libre de gravamen.

• Testimonio común: Un comprador adquiere una propiedad pensando que está libre de deudas, solo para descubrir que aún tiene una hipoteca activa y el supuesto vendedor utilizó documentos falsos para engañarlo.

Pasos concretos y consejos fáciles para evitar fraudes inmobiliarios

Para evitar fraudes inmobiliarios, es fundamental ser inteligente, proactivo y metódico. Aquí te presentamos una guía con pasos concretos y consejos fáciles de aplicar para protegerte:

1.    Verificación de la titularidad de la propiedad (¡Esencial!)

Este es el paso más crítico. Debes asegurarte de que la persona que te vende o renta es el verdadero dueño, y que la propiedad no tiene problemas legales.

Pasos concretos:

• Solicitar un Certificado de Libertad de Gravamen: Este documento lo emite el Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC) de tu estado. Te dirá quién es el propietario actual, si la propiedad tiene hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen que impida su venta o renta.
• Comparar el nombre del vendedor con el certificado: El nombre de la persona que te vende debe coincidir exactamente con el nombre del propietario en el certificado. Si es una empresa, verificar su razón social.
• Pedir la escritura pública: Solicitar una copia de la escritura pública del inmueble. El notario que te asista en la operación la verificará a detalle.

Consejos útiles:

• “No pagar nada si no hay certificado”: Nunca, bajo ninguna circunstancia, entregues un enganche o un depósito si el vendedor no te ha mostrado un Certificado de Libertad de Gravamen reciente y verificado.
• “Investigar el notario”: Asegúrate de que el notario con el que harás la operación sea uno real y tenga buena reputación. Puedes verificarlo en el Colegio de Notarios de tu estado.

 2. Entrevistas virtuales y presenciales seguras (¡Atención a los detalles!)

Habrá casos en los que será necesario viajar para conocer la propiedad en cuestión, pero antes de esa inversión, es mejor realizar una videollamada efectiva.

Pasos concretos:

• Videollamadas con identificación: Si la primera interacción es virtual, solicita una videollamada con el supuesto vendedor o agente. Durante la llamada, pídele que muestre una identificación oficial (INE/IFE o pasaporte) y compara que sea la misma persona que ves en la pantalla y, si es posible, que coincida con el nombre de los documentos que te ha enviado.
• Visitas a la propiedad: Siempre que sea posible, visita la propiedad en persona. Si la renta es para un lugar de vacaciones, busca reseñas y fotos de otros huéspedes.
• Evitar presiones: Si te presionan para hacer una visita “rápida” o “sin mucha antelación”, desconfía.

Consejos útiles:

• “Confiar en tu intuición”: Si algo se siente raro o el vendedor parece demasiado insistente o evasivo, detente.
• “Siempre acompañado”: Si vas a ver la propiedad en persona, ir acompañado de alguien de confianza.

3. Revisión documental exhaustiva (¡Los papeles hablan!)

Los documentos son tu mejor defensa. No te quedes solo con lo que te muestren, verifícalos.

Pasos concretos:

• Identificaciones oficiales: Solicitar copias de las identificaciones oficiales de los vendedores o arrendadores. Verificar que no estén alteradas (puedes buscar en línea características de seguridad del INE, por ejemplo).
• Comprobantes de pago de servicios: Pedir recibos de luz, agua, predial recientes. Esto te ayudará a confirmar que la propiedad está habitada (si aplica) y que los servicios están al día.
• Acta de Matrimonio/Divorcio (si aplica): Si el vendedor está casado o divorciado, solicitar el acta correspondiente, ya que el cónyuge podría tener derechos sobre la propiedad.
• Poderes (si aplica): Si la persona que vende es un apoderado, exigir el poder notarial y verificar que esté debidamente registrado y le otorgue facultades para vender o rentar el inmueble.

Consejos útiles:

• “Todo por escrito y con pruebas”: Cualquier acuerdo, promesa o modificación debe estar por escrito y firmado por ambas partes. Evitar los acuerdos de “palabra”.
• “PDF es mejor que foto”: Si te envían documentos, prefiere archivos PDF de buena resolución que fotos de baja calidad que pueden ser manipuladas.

4. Verificación del vendedor/agente inmobiliario (¡No todos son confiables!)

El reto es identificar a la gente falsa.

Pasos concretos:

• Agentes Inmobiliarios: Si trabajas con un agente, verificar que esté registrado y tenga una credencial de una asociación profesional reconocida (como AMPI en México) o, si tu estado tiene un registro de agentes, que aparezca ahí. Llamar a la asociación para confirmar.
• Empresas Inmobiliarias: Investigar la empresa en línea. Buscar reseñas, quejas en PROFECO (Buró Comercial) y verificar si tienen una dirección física y número telefónico reales.

Consejos útiles:

• “Buscar en Google”: Poner el nombre del vendedor, el número de teléfono o la dirección en Google. A veces, los fraudes ya están reportados.
• “Pedir referencias”: Si es un agente, pedir referencias de clientes anteriores.

5. Contrato de arrendamiento o compraventa (¡Tu seguridad legal!)

Evitar el engaño leyendo con mucha atención para entender línea por línea.

Pasos concretos:

• Nunca firmar sin leer: Leer el contrato de principio a fin, por muy largo que sea. Entender cada cláusula.
• Asesoría legal: Pedir a un abogado especialista en derecho inmobiliario que revise el contrato antes de firmar. ¡Esta inversión es mínima comparada con una pérdida total!
• Cláusulas claras: Asegurarse de que el contrato especifique el precio, las condiciones de pago, la fecha de entrega, las penalizaciones por incumplimiento y cualquier otro acuerdo.

Consejos útiles:

• “No hay prisa para firmar”: Si te presionan para firmar un contrato sin revisarlo o sin asesoría, es una alerta roja.
• “Pagos bancarizados”: Siempre realizar pagos a través de transferencias bancarias o cheques. Evitar pagos en efectivo que no dejan rastro.

Señales de alerta para evitar fraudes inmobiliarios

Para protegerte, es crucial estar atento a precios inusualmente bajos y no dejarte llevar por la emoción ni permitir que te engañen. Igualmente, si notas presión para cerrar el trato rápidamente es un foco rojo. Nunca, nunca, nunca, entregues dinero en efectivo, y sin tener un contrato firmado y validado por un profesional.

Además, si el vendedor o agente se muestra reacio a proporcionar escrituras, certificados de libertad de gravamen, permisos de construcción, o si los documentos presentan irregularidades, es una señal de alarma. También si te ponen excusas para no mostrarte la propiedad en persona, o si las fotos son genéricas o de baja calidad, es muy sospechoso.

Finalmente, investiga a fondo a la persona o empresa.

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Estivaly Calva Tapia Periodista. Amo escribir de empresas y emprendedores.